「土地や家を相続したので活用してみたい」
「新たな収入源が欲しい」
そう思っても、何をどうしたら良いのか、どのような活用方法があるのか分からないですよね。
今回は、相続した不動産を活用する方法と、どのようなメリットがあるのかを紹介します。
■相続した不動産を活用する方法4つ！
相続した不動産を活用する方法は、次の4つです。
①リフォームして賃家にする
②収益アパートを建てる
③テナントを建てる
④駐車場にする
それぞれの活用方法を詳しく見ていきましょう。
①リフォームして賃家にする
実家を相続して空き家となっているなら、賃家にする方法があります。
けれど、建物が古いと「誰も借りてくれないだろう・・・」という心配があるかもしれません。
築年数が古い場合は、必要なリフォームだけして賃家にしましょう。
台所や浴室、トイレなど、水廻りをリフォームすると賃貸の借り手も付きやすくなり、耐震性やデザイン性を重視したリフォームにすると、物件価値を高められます。
リフォームしておくと、いずれ売却を考えたときにも買い手が見つかりやすくなります。
②収益アパートを建てる
広い庭付きの家を相続した、土地を相続したという場合は、収益アパートを建てる方法もあります。
木造や軽量鉄骨など比較的安価な建築資材で建てられるので、建築費を抑えやすく、複数の部屋からの収益を得られるので収益性が高くなります。
アパートを管理しなければいけないため、仕事との両立が難しそうと感じる方がいるかもしれませんね。
アパートの管理は、自主管理だけでなく管理会社の任せるという選択も可能です。
【自主管理】
メリット
・管理委託料がかからない
・入居者のコミュニケーションが取れる
デメリット
・専門知識が必要
・手間や時間がかかる
【管理委託】
メリット
・手間や時間がかからない
・専門知識が必要な場合でも任せられる
デメリット
・管理委託料がかかる
・入居者のことを把握できない
③テナントを建てる
立地条件などによっては、テナントを建て、テナント賃料から収益を得る方法もあります。
居住用賃貸物件よりも事業用賃貸物件の方が家賃を高く設定でき、内装費などのコストをカットしやすい点が特徴です。
入居者は法人であることが多いため、管理面でのトラブルが少ないというメリットもあります。
④駐車場にする
土地を維持しつつ、初期費用をあまりかけたくない場合は駐車場にする方法があります。
駐車場には月極駐車場とコインパーキングがあり、特徴は次のとおりです。
月極駐車場・・・1ヵ月単位で借主と契約し、毎月定額の賃料収入を得る
コインパーキング・・・賃貸契約の期間が、「日」ではなく「時間」で賃料収入を得る
初期費用が少なく済むのはメリットですが、建物を解体して更地にすると固定資産税・都市計画税がアップします。
建物が建っていることで固定資産税・都市計画税は軽減されているからです。
駐車場にして軽減の適用がなくなると、固定資産税は約4倍、都市計画税は約2倍に上がってしまいます。
ここで、建物がないから建物の固定資産税がなくなる分、トータルで安くなるのでは？と思うかもしれませね。
一般的に建物よりも土地の方が評価額が高いため、ほとんどのケースで固定資産税・都市計画が上がってしまいます。
■相続した不動産を活用するメリット■
相続した不動産を活用するメリットは次の4つです。
・相続税対策になる
・固定資産税対策になる
・所得税対策になる
・空き家、空き地のリスクを回避できる
相続税対策になる
不動産を活用することで、相続税対策になると聞いたことはありませんか？
どういうことか説明しますね。
まず、相続税は相続財産の評価額から計算されます。
《評価額とは》
相続税や贈与税を計算するときの基準となる価格のこと。
土地の場合、評価額は路線価方式か倍率方式で算出し、建物は固定資産税評価額によって算出します。
路線価とは国税庁が定めた路線(道路)に面した1㎡あたりの土地の価格のことです。
「路線価図」というものがあり、そこに記載のある路線価に、宅地の面積をかけて計算します。
路線価が定められていない地域では、土地の固定資産税評価額に国税庁が定めた倍率をかけて計算します。
建物の場合は、固定資産税評価額をそのまま利用します。
詳しい計算方法は、こちらの記事も参考にしてみてください。
このように、相続税は評価額をもとに計算するため、評価額が下がれば相続税を軽減できます。
土地活用をして、相続した土地にアパートやマンションなどの賃貸不動産を建てると、その土地は「賃家建付地」になります。
すると評価額が1～3割軽減され、相続税の軽減へとつながるのです。
固定資産税対策になる
不動産は、住んだり活用したりしていなくても、所有しているだけで税金を納めなければいけません。
それが固定資産税です。
更地であっても課税されるのですが、そこにアパートやマンションなどを建てると、「固定資産税の軽減措置」が適用され、固定資産税の評価額が1/6まで軽減されます。
都市計画税が課される地域では、都市計画税の評価額が1/3まで軽減されます。
所得税対策になる
アパート経営などをする場合、個人事業主になるという選択肢があります。
会社員として働きながら、個人事業主としてアパート経営をしている方もいらっしゃいます。
なぜ個人事業主になるかというと、メリットが大きいからです。
個人事業主になると、アパート経営で発生した費用を経費として計上できます。
例えば・・・
・固定資産税、都市計画税
・保険料
・管理料、修繕費
・交通費
・消耗品
これらを計上することで収入から差し引けるので、所得の圧縮が可能です。
アパートを取得するためにかかった費用も減価償却費として計上できます。
また、アパート経営などで得た利益は不動産取得として他の取得と合算して確定申告するのですが、不動産取得が赤字の場合、給与取得など黒字の取得と相殺して申告可能です。
これにより取得税を節税することもできます。
空き家・空き地のリスクを回避できる
相続した家や土地を活用せずにそのままにしておくと、手入れが行き届かないので早く劣化してしまいます。
そうなると資産価値が下がるのに、固定資産税の負担は続き、修繕や管理も大変です。
空き家や空き地は近隣住民とのトラブルになるリスクがあり、管理を怠れば「特定空き家」に指定されるリスクもあります。
「特定空き家」とは、倒壊の危険性や、ゴミが放置され衛生上の問題がある空き家のことです。
特定空き家に指定されると固定資産税が6倍になってしまいます。
このように、空き家や空き地は何かとリスクがあり、修繕や管理も大変ですが、活用すればそんな空き家、空き地のデメリットから解放されます。
●まとめ●
相続した不動産を活用する方法、メリットを紹介してきましたが、立地や条件によっては有効活用が難しい場合もあるかもしれません。
判断は難しいですから、まずは弊社にご相談ください。
ピッタリの活用方法が見つからなければ、売却するのも一案です。
「古い家だから売れないだろう・・・」という心配はいりません。
古くても売却する方法はありますので、まずはご相談ください。
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