堺市の不動産売却｜センチュリー21ライズカンパニー>弊社からのお手紙を受け取られた方へ

弊社からのお手紙を受け取られた方へ

突然のお手紙に、驚かれたことと思います。
弊社は、「物件を買いたい」というお客様のご希望に沿えるよう、
営業スタッフが物件を探しています。
そのなかで、法務局が開示し、誰でも取得できる登記情報をもとに、
勝手ながら手紙をお送りいたしました。

不動産を相続すると、不慣れな手続きや専門用語に戸惑うことも多いかもしれません。
ご自身にとってのベストな選択は何なのかを導き出すヒントになるよう、
「不動産を相続したときに知っておきたいこと」を紹介させていただきます。

居住する
売却する
資産運用する

「居住する」のメリット・デメリット: 居住するメリットは、住居費を節約できる、思い入れのある不動産を手放さなくて済むなどがあります。デメリットは固定資産税や修繕費、リフォーム費用などがかかることです。
なかには、共有名義で相続し、どなたか一人が居住するというケースもあります。この場合、名義人全員の同意がないと売却や土地活用を進めることができません。相続から数年がたち、リフォームが必要になったときや売却を検討したときにトラブルになるケースが多いため、共有名義での相続は可能な限り避けたほうが良いでしょう。

「売却する」のメリット・デメリット: 売却するメリットは、現金化できる、納税資金に充てられる、維持管理の必要がなくなる、固定資産税がかからなくなるなどです。デメリットは、所有権がなくなる、思い入れのある不動産を手放してしまうなどです。
思い出を手放せないという理由から、相続不動産が空き家で存続しているケースがあります。空き家を放置すると倒壊や近隣とのトラブルの恐れがあるだけでなく、譲渡所得が安くなる空き家特例を受けられなくなるため、早めに売却することをおすすめします。
※空き家特例については後述します。

「資産運用する」のメリット・デメリット: 資産運用とは、リフォームを済ませて貸家にしたり、更地にして駐車場にしたりして、賃貸料などを得ることです。
メリットは賃貸収入を得られること。
デメリットはリフォーム費用などがかかること、エリアによっては収益性が上がらないリスクがあることです。

不動産に関するノウハウ記事はこちら

仲介で売却する
買取で売却する

仲介で不動産を売却するとは？: 売主様
仲介
仲介します不動産仲介会社
仲介
買主様(お客様); 仲介で不動産を売却するとは、弊社が仲介会社となり買主を見つけ、不動産を売却する方法です。
つまり、不動産を購入するのは弊社ではなく、主に一般の個人のお客様です。売却金額や引渡時期など、売主様のご希望にお応えできるよう努力させていただきます。
通常は仲介手数料がかかりますが、今回は弊社からのお願いですので仲介手数料半額でお取引をさせていただきます。

買取で不動産を売却するとは？: 売主様
買取
直接買います買主＝不動産会社; 買取で売却するとは、弊社が売主様の不動産を購入する方法です。売主様の売却条件にマッチする買主が現れるのを待つ必要がないため、査定から取引終了までが短期間で済みます。売却物件として、ネットやチラシなどに広告掲載もしません。
また、弊社との直接の取引となるため、仲介手数料は不要です。スピーディーに売却できる、近所に知られず売却できるなどのメリットがあるため、多くの方が利用される売却方法です。

不動産を
相続したとき
不動産を
所有している間
不動産を
売却したとき

不動産を相続したときにかかる税金

不動産や現金・預貯金など相続した財産から、借入金などのマイナスの資産を差し引き、そのうえで残った財産の合計を課税価格の合計といいます。
課税価格の合計が基礎控除を超えると「相続税」がかかります。

相続税の基礎控除を求める計算式は、
「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。
たとえば夫が亡くなり、妻と子ども2人の計3人が相続人の場合、3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円です。
つまり、4,800万円が基礎控除の額となるため、課税価格の合計が4,800万円を超えなければ相続税の対象になりません。

また、被相続人（＝亡くなった人）の名義から不動産を相続した人の名義に変更する場面では、「登録免許税」という税金を納めなければいけません。
登録免許税の税率は、不動産の固定資産税評価額の0.4％です。
たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の不動産を相続する場合は、2,000万円×0.4％＝8万円の登録免許税がかかります。

不動産を所有している間にかかる税金: 不動産は、住んだり活用したりしていなくても税金がかかります。
毎年1月1日時点の所有者に課税される「固定資産税」です。
固定資産税額は、固定資産税納税通知書や市区町村の役場にて発行してもらう固定資産評価証明書などで確認できます。

不動産を売却したときにかかる税金

相続した不動産を売却し、売却益が生じるとその利益は「譲渡所得」となり税金がかかります。
譲渡所得の計算方法は、「収入金額－取得費－譲渡費用」です。

収入金額・・・　=相続した不動産の売却代金
取得費　・・・　=不動産購入時の代金
譲渡費用・・・　=仲介手数料など

ただし、譲渡所得にかかる税金に対して利用できる特例が
4つあります。

4つの特例

所得費加算の特例: 相続後3年10ヶ月以内に相続した不動産を売却した場合、相続税額の一部を譲渡資産の取得費に加算する制度です。譲渡所得の計算方法は「収入金額－取得費－譲渡費用」ですから、取得費が増えると譲渡所得が減るので支払う税金が減ります。ただし、相続後3年10ヶ月以内に売却することが条件です。
売却を視野に入れている方はタイムリミットがあることを意識しておいた方がよいでしょう。; 参照：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例: 居住用財産を売却した場合、3,000万円まで控除を受けられる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。マイホームを売却した場合に利用できる特例のため、被相続人（＝亡くなった方）が生前に売却した場合でも利用できますし、被相続人と同居していた相続人が相続後に売却しても利用できます。; 参照：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

空き家を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例: 一人暮らしの親の自宅を相続し、売却して得た譲渡所得から3,000万円まで控除を受けられる特例です。
昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であることが適用の要件となり、マンションではこの特例を利用はできません。
ただし、被相続人が老人ホームに入所していた場合でも、一定の要件を満たせばこの特例を利用できます。; 参照：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

軽減税率の特例: 10年以上所有していた家を売る場合に使える特例です。
通常、長期譲渡所得にかかる税金の税率は20.315％ですが、この特例を利用すると譲渡所得6,000万円以下の部分の譲渡所得税率が14.21％です。
3,000万円特別控除の特例と併せて利用もできます。; 参照：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

ご紹介した特例はいずれも確定申告しなければ適用されません。
それぞれに適用の要件もあり、誰でも適用されるわけではないのでお気軽にご相談ください。

相続により空き家を所有することになった場合、
遠方などの理由から放置となっているケースは少なくありません。
しかし、空き家を放置しているとトラブルの元となることもあります。

倒壊や近隣トラブルとなるリスク: 空き家は放置しているとどんどん老朽化していきます。倒壊のリスクがあるだけでなく、放火されたり不審者に住みつかれたりといった事例も少なくありません。
その結果、近隣住人とのトラブルが発生することもあります。

行政代執行となる可能性がある: 倒壊の危険性や衛生上の有害性など、著しい管理不足が確認された場合、所有者に代わって行政が適正管理をおこなうことがあります。これを「行政代執行」といいます。
行政代執行により解体などがおこなわれると、その費用は所有者に請求され、支払わない場合は財産差し押さえなどにより強制的に徴収されます。

資産価値が下がる: 相続された不動産は相続時が一番価値の高い状態です。
放置が進み古くなるほど、資産価値が下がってしまいます。

固定資産税の負担: 空き家ということですから、活用しているわけではありません。
それでも、不動産を所有していると固定資産税を払い続けなければいけません。
兄弟で分割して不動産を相続している場合、誰かが払えなくなると他の兄弟が負担することに
なってしまいます。

空き家特例を受けられなくなる: 空き家を売却した場合に、
一定の要件を満たせば受けられる3,000万円特別控除の特例があります。
この特例は、相続したときから3年後の年末までに売却しなければ受けられません。

弊社では、しつこい営業電話など一切ございませんのでご安心ください。
成功報酬となっていますので、査定やご相談などは無料です。
不動産売買の流れや、所有者様にとってのベストな選択を親身にアドバイスさせていただきますので、
お気軽にご相談ください。

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営業時間：9:00～20:00

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